润杭手记|2020-2022年杭州中院解除涉疫房屋租赁合同裁判规则

【裁判理由】

本院认为：案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。租赁合同系出租人提供租赁标的物供承租人使用，承租人支付租金的合同。案涉合同至2019年1月31日期限届满，发展中心并明确表示不愿意继续出租，故发展中心要求郝浦江归还房屋符合法律规定，原审法院予以支持正确，本院予以维持。案涉房屋所有权于2016年1月12日变更于发展中心名下，而郝浦江未支付2016年1月12日之后至案涉合同期满之日2019年1月31日的租金的事实已经生效判决及原审法院审理查明，双方对此亦未提出异议，发展中心有权要求郝浦江支付其未支付的租金，但应符合法律关于诉讼时效的规定。双方于合同中约定了租金的支付时间，故诉讼时效的起算时间应从双方约定应支付租金之日起算，在《中华人民共和国民法总则》施行之前，按照法律规定适用1年的诉讼时效，之后适用3年的诉讼时效，原审法院据此支持关于发展中心2017年2月1日之后租金符合法律规定。关于租金和占有使用费的标准问题，根据已经发生法律效力的（2018）浙01民终6380号判决，案涉房屋因质量瑕疵导致难以正常经营使用，并因此导致郝浦江产生的停业损失，故而原审法院斟酌本案情形，确定在租赁合同期限内按照约定租金的60%支付，判决确定的腾退日之前的占有使用费按2018年度租金的50%支付，判决确定的腾退之日至实际腾退之日间的租金全额支付并无不当，本院予以维持。原审法院进一步确认郝浦江无需支付2016年5月28日之后的物业管理费亦属妥当，本院亦予以维持。因郝浦江在另案中已经另行提出了要求发展中心赔偿损失等请求，上述租金减免以及（2018）浙01民终6380号案件已经支持装修损失、经营损失等的情形应在另案中予以考虑。

【裁判理由】

本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案中，方恩慧与丁尤林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现双方均认可案涉合同于2020年5月6日解除，且丁尤林于该日搬离房屋，故丁尤林理应支付至该日的租金。丁尤林虽辩称案涉房屋面积少于合同约定且方恩慧占有了部分房屋面积，但合同约定承租人对案涉房屋做了充分了解后进行承租，故原审法院未予采纳该意见并判令丁尤林支付租金并无不当。关于违约金，因本案系丁尤林在合同未到期前搬离案涉房屋，故原审法院根据案涉房屋的空置时间等因素酌情确定违约金数额尚在合理范围内。

【裁判理由】

本院认为：本案中，魏欣提出解除合同并无约定和法定的事由，其并不享有单方解除权，而吴航珍坚持不解除合同。考虑到承租人不愿意继续履行租赁合同，该义务性质不适宜强制履行，租赁合同目的也已无法实现，为避免陷入僵局，一审法院判决确定合同解除并无不当。魏欣拒绝履行合同给吴航珍造成的损失，应当由违约方魏欣承担赔偿责任，但同时应考虑出租人作为守约方也应根据实际情况负有减少损失扩大的义务。该损失的确定，还应根据剩余六个月的租期、魏欣提前一个月告知不再履行后六个月的租赁合同、房屋客观上在租赁期间内未能租出、承租人过错程度较大等因素综合确定，而不能简单地以合同期内租金确定。一审法院在提前一个月告知情形下，再判决给付两个月的租金（含押金扣除）作为损失赔偿数额，已实际考虑给予吴航珍三个月的空窗期间，其解除合同后产生的合理损失已基本得以弥补。一审判决并无明显不当，本院予以维持。 综上所述，吴航珍的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。

【裁判理由】

本院认为，本案的争议焦点为：1、泽缘商服公司、泽缘房代公司提前解除合同，是否构成违约；2、案涉合同约定的违约金是否过高。 易居公司与泽缘商服公司、泽缘房代公司签订的案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于泽缘商服公司、泽缘房代公司是否享有合同解除权的问题。泽缘商服公司、泽缘房代公司主张系因疫情原因影响其就案涉房屋的实际使用，故其有权解除合同，无需承担违约责任。双方当事人在案涉合同中并未就疫情原因约定单方解除权；泽缘商服公司、泽缘房代公司搬离案涉房屋前，疫情管控已经逐步放开，且泽缘商服公司、泽缘房代公司亦未举证证明新冠疫情对其经营造成的实际影响，故其要求解除合同的法定事由亦未成就。 若因疫情原因对承租人使用租赁标的造成影响，承租人也应秉着公平合理的原则，与出租人协商适当延长租赁期限或减免租金，以使得双方合理分担疫情防控导致的不利后果，减轻双方损失。本案中，泽缘商服公司、泽缘房代公司在未与易居公司进行协商的情况下，径行搬离案涉房屋的行为，缺乏事实和法律依据，应承担相应的违约责任。原审法院认定泽缘商服公司、泽缘房代公司构成违约，并无不当。关于违约金是否过高的问题，泽缘商服公司、泽缘房代公司未在一审中就此提出抗辩，其在二审中主张约定的违约金过高，亦未举证证明易居公司的实际损失，也未作出合理说明，本院不予支持。 综上，泽缘商服公司、泽缘房代公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

【裁判理由】

本院认为：首先，关于法律关系和补充协议效力问题。锦悦公司与王雅萍之间签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》从名称到内容均为租赁，王雅萍上诉主张因锦悦公司未尽到“物业服务和商场运营”的合同义务导致其合同目的无法实现，缺乏事实和合同依据，原审法院认定双方当事人之间的法律关系为租赁关系，并无不当。而补充协议第六条剥夺了承租人王雅萍的合法诉权，应属无效，锦悦公司以该条款为由认为补充协议无效的主张不成立。其次，关于违约责任主体问题。王雅萍于2017年2月在案涉租赁场所注册了营业执照，并在2017年6月19日取得了消防安全检查合格证。表明至迟在2017年6月19日，王雅萍已经具备了在案涉租赁场所进行合法经营的条件，其上诉主张“越都荟”项目的开业时间至早应为2018年9月20日，导致其合同目的无法实现，与事实不符。王雅萍在无合法抗辩理由情况下，不按约支付租金以及相关费用，导致合同解除，原审法院认定应由王雅萍承担违约责任，并驳回王雅萍的反诉请求，并无不当。第三，关于违约责任后果问题。1、原审法院判令王雅萍向锦悦公司支付租金、物业管理费、水电费并支付滞纳金，均符合合同约定，并无不当。2、关于补交装修期、免租期租金和支付违约金问题。本院认为，上诉款项从性质上均属于承租人的违约责任后果，本案一审法院综合全案案情，酌定王雅萍实际支付一个月租金作为违约金，并补交了一个月免租期租金，实体处理结果并无明显不当。3、关于办理工商注销的问题。虽然租赁合同解除后，王雅萍依据合同有办理工商注销的义务，但注销工商登记不属于法院民事案件审理范围，原审法院未予处理，亦无不当。 综上，王雅萍、锦悦公司的上诉请求均不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。

【裁判理由】

本院认为：当事人提出的诉讼请求系法院进行审理及裁判的基础与前提。本案中，舒伟霞、徐国富提起诉讼，要求爱家物业公司继续履行合同并支付租金及滞纳金。对此，爱家物业公司抗辩称，因疫情影响及业务调整，其已书面函告舒伟霞、徐国富解除双方之间的《房屋出租托管合同》并支付了合同约定违约金，《房屋出租托管合同》已经解除。本院经审查后认为，依据《房屋出租托管合同》关于违约责任的约定，爱家物业公司发生列明的违约行为的，其应向舒伟霞、徐国富支付违约金，舒伟霞、徐国富有权解除合同。也就是说，即使爱家物业公司向舒伟霞、徐国富支付了违约金，但此时合同的解除权仍由舒伟霞、徐国富享有。显见，爱家物业公司向舒伟霞、徐国富发送解除通知并支付所谓违约金的行为，并不当然产生解除《房屋出租托管合同》的法律后果。因此，爱家物业公司的前述抗辩，依据不足，无法予以采信。本案中，爱家物业公司并未举证证明舒伟霞、徐国富存在不利于合同继续履行的行为，在舒伟霞、徐国富要求继续合同的情形下，原审法院认定双方当事人应继续履行合同，并无不当。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，爱家物业公司理应按照合同约定及时向舒伟霞、徐国富支付租金。爱家物业公司逾期支付租金的，舒伟霞、徐国富有权要求爱家物业公司支付租金并承担逾期支付租金的违约责任。故原审法院判定由爱家物业公司向舒伟霞、徐国富支付租金及合理范围内的滞纳金，并无不当。综上，爱家物业公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。

【裁判理由】

本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据悦行公司的上诉请求及理由，本院将对本案二审期间的争议焦点进行分析认定。关于合同的解除。悦行公司认为，其提前三个月向徐毓庚告知解除合同，后于2020年1月22日搬离租赁房屋，故主张租赁合同于2020年1月22日解除。本院经审查认为，涉案租赁合同并未赋予承租人悦行公司提前三个月告知即可对租赁合同进行任意解除的权利；同时，悦行公司擅自搬离租赁房屋的行为，并不当然产生解除租赁合同的法律后果。在悦行公司不享有提前退租的任意解除权且双方未对租赁合同的解除协商一致的情况下，悦行公司主张租赁合同于其搬离租赁房屋之日即2020年1月22日为租赁合同解除之日，缺乏事实与法律依据，无法予以采信。关于保证金的退还与否。本案中，悦行公司未经徐毓庚同意而擅自搬离租赁房屋，导致租赁合同无法继续履行，其行为构成违约，应当承担违约责任。依据租赁合同的约定，徐毓庚有权不予退还保证金。因此，根据案件事实及当事人的请求，原审法院判定徐毓庚不予退还悦行公司支付的保证金，并无不当。关于违约金。如前所述，悦行公司的行为构成违约，应当承担违约责任。因此，依据租赁合同的约定，徐毓庚有权要求悦行公司支付违约金。关于违约金数额。根据当事人的请求并参照合同约定，原审法院所酌情调整的违约金数额，已适度平衡了双方当事人之间的利益，在合理范围内，故应予以确认。综上，悦行公司的上诉请求，依据不足，无法予以支持。

【裁判理由】

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”杭洁公司与余勋公司于2017年6月6日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同签订后，杭洁公司已向余勋公司支付了租金及物业费共计280780元，押金20000元。杭洁公司与余勋公司于2019年3月15日签署《补充协议》，约定上述租赁合同于2019年3月15日提前解除，余勋公司给杭洁公司补助装潢费、办公室、车间迁移费、提前解除合同等补偿费一次性补偿款共计400000元。该《补充协议》意思真实，内容合法，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，对于杭洁公司未实际租用部分的剩余租金、物业费及押金余勋公司应予退还。虽余勋公司认为《补充协议》约定一次性补偿款400000元后，剩余租金、物业费及押金不再退还。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”但在双方签署的《补充协议》中未予明确，余勋公司亦未提交有效证据予以证明。且余勋公司在《补充协议》签订后仅支付补偿款200000元，故原审判决余勋公司向杭洁公司支付剩余补偿款200000元和退还租金、物业费35872元及押金20000元并支付逾期付款利息并无不当。余勋公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。

【裁判理由】

本院认为，李志鸿与新琦墨公司订立的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据租赁合同第一、二条约定，新琦墨公司租赁房屋目的系用于办公，并在订立合同时已对案涉房屋权属状况作了充分了解，再结合合同第二十七条第三款由李志鸿提供房屋相关资料并配合新琦墨公司完成工商注册的约定，足以认定新琦墨公司在合同订立时对案涉房屋能否满足其使用目的知晓且认可，新琦墨公司仅负有提供资料配合新琦墨公司完成工商注册的义务。李志鸿在租赁合同订立后已经依约交付房屋，新琦墨公司应当依约支付房租。新琦墨公司未依约支付第二季度起的房租，理由系李志鸿未提供产权证等办理工商注册资料导致其工商注册不能，违约在先，对此，本院认为，租赁合同并未约定李志鸿负有确保新琦墨公司办理工商注册的义务，李志鸿已经依约提交了案涉房屋的转让合同配合新琦墨公司办理工商注册，且新琦墨公司也未有效举证其工商注册不能的原因，故新琦墨公司拒不支付租金的理由不能成立，其以此为由主张李志鸿根本违约并要求解除租赁合同、返还相应费用、赔偿损失的主张亦不能成立。新琦墨公司未依约支付第二个季度起的租金，构成根本违约，李志鸿有权要求法院判令解除合同并要求新琦墨公司支付相关费用、腾空房屋。新琦墨公司主张已经于2018年1月完成腾退交还义务，但新琦墨公司并未向出租人李志鸿交还房屋，且其一、二审对房屋腾退的陈述矛盾，其向物业公司的交付的主张即便成立，因未能举证系经李志鸿授权或追认，故不产生对李志鸿腾退交还完毕的法律后果。新琦墨公司未按时交纳租金违约在先，其以疫情为由要求减免租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

【裁判理由】

本院认为，当事人对自己提出的主张，具有举证的责任，举证不能的，应承担不利的法律后果。锦和公司在原审中提交的证据可以证实徐飞燕存在逾期支付租金、管理费和水电费等违约的事实，锦和公司据此按约有权解除双方间签订的案涉房屋租赁合同并要求徐飞燕承担相应的违约责任。原审法院对此予以支持，并无不当。徐飞燕认为锦和公司的物业服务存在电梯失修、空调故障等问题，无法达到商场经营的基本标准，锦和公司未尽到商场运营义务，综合体冷清，招商不足，但未提供相应的证据予以证明。且双方当事人并未约定商场的入驻率，同时依据锦和公司提供的证据，案涉商铺已于2017年5月1日开业，徐飞燕亦自认已有部分店铺进入营业状态。综合体冷清等有多种原因，包括经济大环境的影响、经营本身具有的商业风险等，故徐飞燕以此为由要求解除合同依据不足。其次，徐飞燕认为案涉项目一直未进行消防验收，也未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，导致其合同目的无法实现。依据本案查明的事实，2015年10月28日，越都荟商场建设工程经消防验收合格。《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》也在徐飞燕提起反诉前的2018年9月20日已经取得，徐飞燕并未提供证据证明此前因消防问题受到有关机关的处罚或其他导致其无法正常经营之情形，且在租赁合同签订后将近两年的时间，徐飞燕也未曾以此为由向锦和公司提出要求解除合同。综上，徐飞燕以锦和公司违约导致其合同目的无法实现为由要求解除合同依据不足，原审法院不予支持，亦无不当。徐飞燕主张依据案涉《房屋租赁合同》第10.5条的约定，锦和公司有权在合同解除3日后，开启、更换房屋门锁，将物件搬离腾空，并收回房屋。锦和公司未采取措施减少损失，故徐飞燕无需承担合同解除后的占有使用费。案涉《房屋租赁合同》的该条款约定的是锦和公司的权利而非义务，徐飞燕以锦和公司未行使其权利为由，要求免除自身责任，依据不足。依据案涉合同约定，徐飞燕逾期或未足额支付租金累计超过15日，锦和公司有权要求徐飞燕补交免租期所免除的租金等费用。原审法院据此判决徐飞燕向锦和公司补交免租期租金并无不当。关于违约金的问题，原审法院已经据实进行了调整，故对徐飞燕针对违约金的上诉意见，本院不予支持。 综上，徐飞燕的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

【裁判理由】

本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。（一）关于是否应减少房屋租金、物业费、押金。案涉合同约定：“租赁面积：面积含公摊约……”且该合同第六.1条明确约定：“……乙方在签订本合同前对甲方该房屋场地、使用性质、情况已充分详细了解清楚后，签订本合同。乙方不得以任何理由条件不符为由要求甲方承担任何责任。乙方对该租赁房屋、场地、现状有异议的，应在签订合同之日起，三日内书面提出，否则视为对本合同无异议。”作为合同当事人的宇盛公司应当对作为合同标的物租赁房屋进行了解，且从案涉合同约定来看，在签订合同时宇盛公司已充分详细了解租赁房屋场地情况，且宇盛公司不但未在合同约定的期间内书面提出异议，也无证据证明其在合理期限内提出异议。宇盛公司主张上述条款为志励公司与其关联企业对外出租合同中的格式条款，本院认为该条款并不符合格式条款的特征，且案涉场地经双方现场核实，双方签订的《交付确认书》中亦载明：“双方经现场核实确认，乙方对该场地无异议”。故，一审法院按约定面积支持租金等费用并无不当。另，二审期间宇盛公司又主张案涉房屋交付时并未完成危房改造，应减少相应的租金，对此宇盛公司并无有效证据证明其对案涉房屋的正常使用受此影响，且宇盛公司认可目前其在正常使用案涉房屋，故对宇盛公司该主张，本院不予支持。故，对宇盛公司关于减少相应租金、物业费、押金的主张，本院不予支持。二审期间，宇盛公司向本院提出的调查取证申请，因不符合《最高人民法院关于适用的解释》的规定，本院对该申请不予准许。（二）关于违约金。宇盛公司未按约履行合同构成违约，一审法院综合考虑志励公司实际损失、合同履行情况及违约情形等因素，酌情确定违约金数额并无不当。 综上，宇盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。因一审判决后宇盛公司支付了相应数额的租金和物业费，基于该新事实应扣减相应项目的金额，但一审判决并非错误判决。

【裁判理由】

本院认为：睿朗公司与李广强、周传华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现睿朗公司提前终止合同显属违约，理应承担违约责任。睿朗公司上诉主张没收30000元保证金已经足以弥补其损失，无需再支付违约金，对此，本院认为，睿朗公司并无证据证明李广强、周传华在解除合同后已经将案涉房屋全部出租，故原审法院根据过错程度及本案实际情况酌情判令睿朗公司再支付30000元违约金并无不妥。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。

【裁判理由】

本院认为，本案二审争议焦点为钱奉强有无依约履行交付租赁房屋的义务。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁房屋为“淳安县（爱丁堡酒店）二楼办公区域靠山体及公摊区域，使用面积总计520平米”，乐舒蓉据此主张钱奉强应交付其520平方米房屋。对此本院认为，本案双方在订立《定金收据》和《房屋租赁合同》中所指向的租赁物地点同一，订立两份合同时双方均未测量房屋使用面积，乐舒蓉的委托人系在实地察看案涉租赁房屋后向钱奉强支付定金，且在双方约定的订立《房屋租赁合同》日期前已就房屋面积未达500平方米事宜向钱奉强提出异议，后双方经协商签订《房屋租赁合同》，并将租金从《定金收据》中约定的18万元／年降至14.5万元／年，同时约定使用面积520平方米包括套内面积以及公摊，由此应认定乐舒蓉在订立《房屋租赁合同》时已经对房屋现状、使用面积等做了充分了解，双方在订立《房屋租赁合同》时均知晓双方实地确认的房屋使用面积与约定的520平方米不完全一致。钱奉强在《房屋租赁合同》订立后已经将双方实地确认的房屋交付乐舒蓉，故乐舒蓉以其在装修中测量发现房屋使用面积远不足合同载明的520平方米为由认为钱奉强未依约履行房屋交付义务，依据不足，本院不予支持，对乐舒蓉由此提出的租金5万元返还以及违约金主张均不予支持。乐舒蓉未依约交付租金构成违约，一审判决乐舒蓉承担违约责任并无不当。综上，乐舒蓉的上诉请求依据不足，本院不予支持。

【裁判理由】

本院认为，蔡瑞乐与翁银平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。案涉合同约定，租赁房屋的用途为自用及精品客房使用。依据原审法院查明的事实，在蔡瑞乐方经营过程中，翁银平将杂物堆至案涉房屋西面庭院处，并用毛竹围栏将庭院隔断；在民宿正门边搭设临时棚；在村道通往民宿入口处放置两个直径约80公分的花盆；以蔡瑞乐存在违规经营进行举报并进入其经营区域拍照；翁银平女儿还以违法言语对案涉民宿的实际经营人蔡璐玲造成名誉侵权。翁银平的上述行为足以影响客房的正常经营，导致蔡瑞乐方的合同目的无法实现，蔡瑞乐以此为由要求解除合同，符合法定解除的事由，原审法院予以支持，并无不当。 关于损失赔偿的问题，本案系由于翁银平的原因导致合同无法继续履行，蔡瑞乐有权要求其赔偿因此造成的损失。依据案涉《房屋租赁合同》的约定，甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应向乙方支付赔偿金，包含装修费用以不能继续营业的损失。现蔡瑞乐起诉要求翁银平赔偿装修损失（包含从王嘉琳转让的费用）及经营损失，本院认为，就经营损失，蔡瑞乐并未提供相应的证据予以证明，且依据蔡瑞乐原审陈述，现案涉民宿基本没有利润，故其要求翁银平赔偿经营损失，本院不予支持。关于装修损失，蔡璐玲从案外人王嘉琳处转让了案涉房屋内的部分家具家电及装修，且依据双方陈述可以认定蔡瑞乐承租案涉房屋后，对案涉房屋进行了一定的装修，结合从王嘉琳处转让的装修内容及转让的费用、案涉租赁合同的剩余租期和双方陈述等，原审法院酌情判决翁银平赔偿蔡瑞乐损失150000元，尚在合理范围之内。 二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于租金返还问题，经双方当事人确认，蔡瑞乐于2020年4月6日腾退案涉房屋，故其要求翁银平返还2020年2月20日之前的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。蔡瑞乐主张此前已向翁银平主张要求腾退，受到翁银平的阻碍，但未就此提供证据予以证明，本院不予采信。蔡瑞乐抗辩由于疫情该不可抗力因素的影响导致其从1月份开始无法正常经营且翁银平干扰民宿经营的行为一直存在，故翁银平应返还租金。本院认为，蔡瑞乐并未提供证据证明疫情对其经营造成的具体影响，且即使有影响，若蔡瑞乐及时办理房屋交接，亦可避免该期间的租金损失，同时基于蔡瑞乐未对该期间的租金减免提起上诉，故对蔡瑞乐的该抗辩理由，本院不予支持。基于上述事由，原审法院判决翁银平返还蔡瑞乐从承租房屋返还之日起至2020年2月20日期间房屋租金的事实基础已不存在，本院对此予以改判。